Imposto de Renda 2026: como os proprietários devem declarar seus imóveis

O período de declaração do Imposto de Renda 2026 já começou, e, com ele, surge uma dúvida recorrente entre proprietários: afinal, como declarar corretamente os imóveis no IRPF? 

Casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais e demais bens imóveis precisam ser informados com cuidado, tanto para evitar a malha fina quanto para manter a evolução patrimonial coerente aos olhos da Receita Federal.

Embora muita gente associe o IR apenas a salários e investimentos, os imóveis representam uma parte central do patrimônio do contribuinte. Por isso, entender onde declarar, qual valor usar, como proceder em casos de financiamento, compra, venda, herança, doação e aluguel é essencial para uma declaração segura.

Sendo assim, preparamos um guia completo e descritivo sobre como os proprietários devem declarar seus imóveis no Imposto de Renda 2026, com foco em pessoas físicas no Brasil. Então, continue lendo!

Quem é obrigado a declarar o Imposto de Renda 2026?

Antes de entrar nos detalhes sobre a declaração de imóveis, é importante contextualizar quem, de fato, é obrigado a entregar a declaração de Imposto de Renda em 2026. Ser proprietário de um imóvel, por si só, não torna automaticamente o contribuinte obrigado a declarar. A obrigatoriedade está ligada a vários critérios, entre eles renda, ganho de capital e patrimônio.

Em linhas gerais, precisa declarar quem, no ano-base anterior, recebeu rendimentos tributáveis acima do limite definido pela Receita Federal, obteve rendimentos isentos ou tributados exclusivamente na fonte acima de determinado valor, realizou operações em bolsa, teve ganho de capital na venda de bens, optou por isenção na venda de imóvel residencial dentro das regras da Receita ou possuía, em 31 de dezembro, bens e direitos acima do limite patrimonial estabelecido em norma.

Isso significa que, se o valor total dos seus bens – incluindo imóveis – ultrapassar o limite vigente, há grande chance de você se enquadrar na obrigação de declarar. Por isso, imóveis de maior valor podem, sim, ser o fator que “puxa” o contribuinte para dentro da obrigatoriedade.

CLIQUE AQUI: Para consultar as regras e valores atualizados

Todos os imóveis – sejam eles residenciais, comerciais, terrenos, rurais ou de qualquer outro tipo – devem ser informados na ficha “Bens e Direitos” da declaração de Imposto de Renda. É nessa ficha que a Receita “enxerga” o seu patrimônio e acompanha a evolução dele ao longo dos anos.

No programa do IRPF, ao acessar a ficha “Bens e Direitos”, o contribuinte deve selecionar o grupo e o código adequados ao tipo de imóvel. Dentro do grupo de Bens Imóveis, há códigos distintos para apartamento, casa, terreno, sala comercial, galpão, loja, prédio, entre outros. A escolha correta do código ajuda a Receita a identificar exatamente que tipo de bem você possui.

Depois de selecionar o grupo e o código, é preciso preencher informações como a localização do imóvel (se está no Brasil ou no exterior), o endereço completo, a data de aquisição, a forma ou origem da aquisição (compra, herança, doação ou partilha), o percentual de propriedade em caso de condomínio (por exemplo, 50% em bens de casal ou 25% em imóvel com vários herdeiros) e, por fim, os valores correspondentes à situação em 31/12 do ano anterior e 31/12 do ano-base.

Essa ficha “Bens e Direitos” é o “mapa” do seu patrimônio para a Receita. Por isso, é fundamental que todos os imóveis estejam corretamente descritos ali, sem omissões e com dados consistentes.

Qual valor usar ao declarar imóveis? Preço de mercado ou de compra?

Uma das maiores dúvidas entre proprietários é sobre qual valor deve constar na declaração: o valor de mercado atual do imóvel ou o valor pelo qual ele foi adquirido. A resposta, segundo a Receita Federal, é direta: o imóvel deve ser declarado pelo valor de aquisição, também chamado de valor de custo, e não pelo valor de mercado.

Isso significa que, se você comprou um apartamento por R$ 300.000, deve informar esse valor na ficha de “Bens e Direitos” e mantê-lo ao longo dos anos, sem atualizá-lo com base na valorização imobiliária. Mesmo que o mercado hoje avalie esse imóvel em R$ 500.000, é o valor de custo – ajustado apenas em casos específicos – que deve permanecer na declaração.

Como declarar imóvel quitado no Imposto de Renda 2026

Quando o imóvel já está totalmente quitado e em seu nome, o processo de declaração tende a ser mais simples. Nessa situação, você declara o bem na ficha “Bens e Direitos” pelo valor de aquisição (mais eventuais benfeitorias incorporadas ao custo) e mantém esse valor ao longo dos anos.

Se for o primeiro ano em que o imóvel aparece na sua declaração, você deve registrá-lo na ficha “Bens e Direitos”, escolhendo o código correspondente e informando endereço, data de aquisição, forma de aquisição e CPF ou CNPJ do vendedor, se tiver essa informação. 

Em seguida, deve preencher o campo “Situação em 31/12” do ano anterior: se você ainda não possuía o imóvel naquela data, esse campo ficará com valor zero; se já o possuía e está apenas repetindo informação de anos anteriores, basta colocar o valor constante na declaração anterior.

Na “Situação em 31/12” do ano-base, você informará o valor de custo atualizado apenas se tiver incluído benfeitorias devidamente documentadas. Caso contrário, o valor permanece o mesmo. Na prática, um imóvel quitado costuma aparecer ano após ano com o mesmo valor em “Bens e Direitos”, até que seja vendido ou transmitido a outra pessoa.

Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2026

Imóveis financiados geram mais dúvidas, e com razão. A principal regra é que o contribuinte não deve declarar o valor total do contrato de financiamento como se o imóvel já estivesse totalmente pago. Em vez disso, a obrigação é declarar o valor efetivamente desembolsado até 31/12 de cada ano, ou seja, o valor das parcelas que amortizam o principal da dívida.

Em financiamentos imobiliários comuns no Brasil, especialmente aqueles com alienação fiduciária, a propriedade plena do imóvel só é transferida ao comprador após a quitação total do contrato. Mesmo assim, desde o início do financiamento, o imóvel já é declarado em “Bens e Direitos”. 

Na descrição do bem, é recomendável deixar claro que se trata de um imóvel financiado, informando o nome do banco ou instituição financeira, o tipo de contrato, o prazo de financiamento, o número do contrato e qualquer outra informação relevante.

É importante destacar que o saldo devedor que ainda falta pagar, as parcelas futuras e os juros não são lançados como novo bem ou como dívida em separado na ficha de Bens e Direitos. O que interessa ali é o que já saiu do seu bolso como aquisição de patrimônio. 

Esse cuidado evita distorções na sua evolução patrimonial, impedindo que pareça que você tem um imóvel totalmente pago quando, na verdade, ainda está financiando.

Como declarar compra e venda de imóveis

Situações de compra e venda de imóveis merecem atenção especial porque, além de afetarem a ficha “Bens e Direitos”, podem envolver cálculo de ganho de capital e eventual pagamento de imposto sobre esse ganho.

Quando você compra um imóvel, seja à vista ou financiado, precisa registrá-lo na ficha “Bens e Direitos” no ano em que a aquisição ocorre. Se você não possuía o imóvel em 31/12 do ano anterior, o campo correspondente àquela data ficará zerado, e o valor referente à “Situação em 31/12” do ano-base será o total pago até aquela data: ou o valor integral da compra (quando é à vista), ou a soma das parcelas já pagas (no caso de financiamento). Na descrição, vale detalhar como o pagamento foi feito, se houve financiamento, consórcio, quem foi o vendedor e, se possível, incluir dados de matrícula e cartório.

Já na venda, o tratamento é diferente. No ano seguinte à alienação do imóvel, ele deixará de constar como bem em seu patrimônio, e a ficha “Bens e Direitos” passará a indicar R$ 0,00 na “Situação em 31/12” para aquele bem específico. Porém, isso não é tudo: é preciso registrar a operação na ficha de Ganhos de Capital, utilizando o programa específico da Receita Federal (GCAP), quando houver ganho.

O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de custo que constava na sua declaração, considerando também benfeitorias devidamente agregadas ao custo. Esse ganho pode ser tributado de acordo com faixas e alíquotas previstas em lei. Em alguns casos, existe isenção, como na venda de imóvel residencial com reaplicação do valor em outro imóvel residencial em até 180 dias, ou na venda de único imóvel até certo limite de valor, desde que atendidas as regras exigidas.

Como declarar imóveis recebidos por herança ou doação

Imóveis recebidos por herança ou doação também devem ser cuidadosamente declarados, tanto pelo aspecto patrimonial quanto pela necessidade de coerência entre a declaração de quem transmite o bem (espólio ou doador) e a de quem recebe.

No caso de herança, o processo de inventário normalmente define os bens, seus valores e a proporção de cada herdeiro. Na declaração do herdeiro, o imóvel passa a ser registrado em “Bens e Direitos” pelo valor que constar no formal de partilha ou documento equivalente. Na descrição, é recomendável registrar que o bem foi recebido em herança, informar dados do espólio, número do processo de inventário, cartório e o percentual de participação, quando houver mais de um herdeiro. Além disso, a transmissão causa mortis geralmente está sujeita ao ITCMD, um imposto estadual pago no âmbito do inventário. Embora ele não seja dedutível no IR, é importante manter os documentos organizados.

Já na doação, a lógica é semelhante, mas com um ponto crucial: o imóvel que sai da declaração do doador precisa entrar na declaração do donatário pelo mesmo valor que constava como custo para o doador. Ou seja, não se inventa um “novo valor” de mercado para o bem ao doá-lo; o que muda é apenas o titular daquele patrimônio. 

Na declaração de quem recebe, o imóvel entra na ficha “Bens e Direitos”, e a doação também deve ser informada em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” no código pertinente a doações recebidas. Mais uma vez, o ITCMD pode incidir, dessa vez em razão da doação, dependendo da legislação estadual.

Essa coerência entre o que o doador declara e o que o donatário passa a declarar é fundamental para evitar inconsistências e questionamentos da Receita.

Como declarar aluguel de imóveis no Imposto de Renda 2026

Se, além de proprietário, você é locador e recebe renda de aluguel, há um segundo aspecto importante na declaração: não basta informar o imóvel em “Bens e Direitos”; é necessário declarar também os rendimentos de aluguel que ele gera.

Quando o aluguel é recebido de uma pessoa física, esses valores são tratados como rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física. Em regra, o proprietário deve apurar mensalmente o imposto devido por meio do carnê-leão, somando todos os aluguéis recebidos no mês, descontando as despesas que podem ser abatidas (desde que cumpridos os requisitos) e calculando o imposto conforme a tabela progressiva. Ao entregar a declaração anual, as informações do carnê-leão são consolidadas e importadas para a ficha correta do IRPF.

Algumas despesas, como condomínio e IPTU, podem ser abatidas da base de cálculo do carnê-leão, desde que sejam de responsabilidade do proprietário e efetivamente suportadas por ele, e que essa estrutura conste no contrato de locação. É sempre importante verificar as regras vigentes e manter os comprovantes organizados.

Quando o aluguel é pago por pessoa jurídica, o cenário muda um pouco. Nesse caso, a empresa locatária costuma emitir um informe de rendimentos ao proprietário, indicando quanto foi pago ao longo do ano e se houve imposto retido na fonte. 

Esses valores são lançados na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”, com indicação do CNPJ da fonte pagadora e do imposto retido. Novamente, aqui a Receita cruzará informações, então é essencial que o que está na declaração do proprietário bata com o que a empresa declarou.

Importância de declarar imóveis corretamente

Declarar imóveis corretamente no Imposto de Renda 2026 vai muito além de “não cair na malha fina”. Trata-se de zelar por uma fotografia fiel do seu patrimônio, o que traz segurança jurídica em várias situações: fiscalizações, financiamentos, planejamentos sucessórios, inventários, separações, partilhas e até negociações de venda.

Uma declaração bem feita permite que a Receita acompanhe a evolução do seu patrimônio de forma coerente com a sua renda declarada, reduzindo a chance de questionamentos e autuações. 

Para o próprio contribuinte, isso também é uma proteção: ter todos os bens corretamente registrados, com valores devidamente justificados, facilita processos burocráticos e evita retrabalho no futuro.

Para quem possui vários imóveis, recebe aluguel regularmente, compra e vende com certa frequência ou está passando por processos de herança e doação, o apoio de um profissional especializado em tributação é um diferencial importante.

Como você pode acompanhar, declarar imóveis no Imposto de Renda é mais do que essencial, mas te assegura. Com isso, um olhar técnico ajuda a identificar oportunidades de planejamento lícito, aproveitar isenções e evitar erros que podem sair caros pode ser fundamental. 

E é aqui que uma empresa especializada no mercado imobiliário de Cacoal, como a Sefrin, se torna uma aliada importante para proteger seu patrimônio. Hoje somos credenciados na Associação Brasileira de Mercado Imobiliário (ABMI), o que nos faz estar por dentro das principais tendências do setor. Além disso, temos uma equipe de profissionais especializados que pode ajudá-lo a administrar seu imóvel de forma segura.